Как инвестировать в недвижимость с минимальным риском
Logo
Средняя пенсия
0
Платеж по ЖКХ
0
Новый холодильник
18 000
Logo

Как инвестировать в недвижимость с минимальным риском

Сдача квартиры в аренду – один из самых простых способов обеспечить себе постоянный доход. А как быть, если у вас нет лишних квадратных метров? В этом случае можно вложить деньги в фонд недвижимости.

3 (10).jpg
©Shutterstock

Как устроены фонды недвижимости

Инвестиционные, или биржевые, фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trust), широко распространены во всем мире и пользуются большой популярностью у частных инвесторов. Их бумаги торгуются на крупнейших биржах мира и доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Например, только в США их, по данным Национальной ассоциации риелторов (NAREIT), зарегистрировано 193, а их суммарные активы превышают 2 трлн долларов. Приблизительно 87 млн американцев инвестируют в акции REIT в рамках своих пенсионных программ или инвестиций в другие фонды.

Инвестиционные фонды недвижимости должны соответствовать следующим требованиям:

  • иметь не менее 100 акционеров или вкладчиков. При этом доля в 50% акций не должна принадлежать менее чем пяти акционерам;

  • инвестировать в недвижимость не менее 75% активов и получать минимум 75% доходов от ее аренды или процентов по ипотечным выплатам, а также от продажи недвижимости;

  • выплачивать не менее 90%-ный доход в виде дивидендов акционерам;

  • платить налоги.

С 2014 года фонды недвижимости считаются отдельным классом инструментов. Акции около 30 REIT входят в состав индекса S&P 500, занимая там примерно 3%. Существуют специальные отраслевые индексы, например MSCI US REIT, в который входят 142 американских фонда с суммарной капитализацией 99% всего американского рынка REIT. В другой индекс, Dow Jones U.S. Select REIT Index, входят 116 американских фондов недвижимости. Посмотреть их список и получить более подробную информацию о каждом REIT в США можно на сайте ассоциации американских риелторов (NAREIT).

Более полный обзор инвестиционных фондов недвижимости представлен в индексе FTSE EPRA / Nareit, который отслеживает динамику акций фондов недвижимости как в развитых, так и в развивающихся странах мира. С полным списком биржевых фондов недвижимости можно познакомиться на сайте WWW.REIT.COM. В нем представлена информация о более чем 320 фондах.

Далеко не все из этих фондов доступны инвестору в России. На Санкт-Петербургской фондовой бирже торгуются бумаги более 30 иностранных фондов недвижимости. Доступ к более широкому списку фондов инвестор может получить, открыв счет у иностранного брокера либо заключив договор с российской компанией, которая дает доступ на иностранные фондовые площадки.

Классификация фондов недвижимости

Фонды недвижимости вкладывают деньги инвесторов в различные активы: торговые центры, больницы, офисы или зарабатывают на ипотеке. Этим доходом они делятся с инвесторами, выплачивая накопления в виде дивидендов. В зависимости от способа получения дохода их можно разделить на три группы.

  1. Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7% от общего количества фондов недвижимости. Инвестируют в приобретение пулов ипотечных кредитов у банков и получают доход от процентов по ипотеке.

  2. Гибридные (Hybrid REIT). Вкладывают как в ипотеку, так и в покупку недвижимости.

  3. Долевые (Equity REIT). Самая массовая категория фондов недвижимости (91% всех REIT), которые зарабатывают на услугах аренды недвижимости и ее продаже. В свою очередь, эта категория делится на различные секторальные фонды в зависимости от объекта вложений:

  • офисные;

  • промышленные;

  • розничной торговли;

  • инфраструктурные;

  • жилищные и т.д.

Всего выделяют свыше 10 различных направлений, в которые инвестируют REIT, включая такие, как покупка отелей и курортов, больниц, складов, лесной недвижимости и дата-центров. Кроме вышеперечисленных типов фондов также существуют непубличные фонды (PNLRs), бумаги которых зарегистрированы в SEC, но которые не торгуются на фондовых биржах, а также частные REIT, право инвестировать в которые есть только у институциональных инвесторов.

2 (11).jpg
©Shutterstock

Плюсы инвестиций в REIT

Чтобы купить недвижимость и затем сдавать ее в аренду, от инвестора требуется довольно большой капитал. К тому же в течение всего времени ему придется заботиться о своем активе: делать ремонт, контролировать арендаторов, следить за безопасностью объекта и т.д. Нанимать для этого управляющего – занятие довольно дорогое.

В фондах недвижимости, как правило, не один объект, а десятки и даже сотни. Например, американские фонды владеют более 500 тысячами различных объектов недвижимости. Это позволяет им, во-первых, диверсифицировать вложения инвесторов (чем в большее число объектов вложены деньги, тем ниже риск, что доходы снизятся или их не будет из-за проблем с арендой), а во-вторых, снизить себестоимость управления этими активами. Инвесторов все эти технические детали не волнуют, всем занимается управляющая компания.

Вложения в недвижимость, с одной стороны, защищают вложения инвесторов от инфляции (растет инфляция – растет и стоимость аренды), а с другой – слабо коррелируют с поведением фондового рынка, особенно на длинных промежутках времени. Поэтому многие инвесторы рассматривают вложения в недвижимость как альтернативу покупке акций или облигаций. В мире более 16% всех активов вложено в недвижимость, в том числе и через REIT.

Это довольно безопасный способ инвестировать, поскольку в отличие от предприятия или банка, акции которых также обращаются на бирже, REIT не может разориться или стать банкротом. Даже если прекратятся арендные платежи или подешевеет недвижимость. Или случится что-то непредвиденное вроде карантина, как это было в марте 2020 года, когда массово закрывались магазины и курорты и акции многих фондов недвижимости просели на 50% и больше. Они потеряли значительную часть прибыли (по оценке NAREIT, из-за COVID-19 доходы всех фондов недвижимости в США в первом квартале упали на 9%, а во втором – еще на 21%), потому что во время карантина платежи от аренды резко сократились, а из-за безработицы люди перестали платить ипотеку, но сами по себе квадратные метры никуда не исчезли. Ряд фондов продолжили платить дивиденды. По мере восстановления рынка будет расти и прибыль REIT.

Наконец, еще одно преимущество фондов недвижимости перед покупкой квадратных метров – ликвидность. Чтобы продать квартиру и тем более здание, требуется достаточно много времени. Поиски подходящего покупателя могут затянуться на месяцы. Акции REIT можно купить и продать мгновенно на бирже, выбрав наиболее подходящий момент. К тому же не обязательно полностью продавать весь портфель: можно продать половину из имеющихся у вас бумаг или 10%. А вот продать часть квартиры и тем более небольшую долю – практически невозможно.

Как выбрать

Инвестиции в фонды недвижимости больше подходят к долгосрочным стратегиям. Конечно, можно попытаться заработать на росте их бумаг, улучив наиболее благоприятный момент для покупки. Например, рост бумаг REIT во многом зависит от макроэкономических индикаторов – уровня продаж на рынке жилья, цен на рынке коммерческой недвижимости, потребительского спроса и т.д. В зависимости от того или иного сектора недвижимости, в которые вкладывает REIT, стоит оценивать тот или иной индикатор.

Однако наибольшим спросом фонды недвижимости пользуются у пассивных инвесторов. И неслучайно в периоды снижения доходности американских гособлигаций (Treasuries) спрос на дивидендные стратегии, а как раз к таким относится инвестирование в фонды недвижимости, только растет. В случае с ипотечными REIT на их финпоказателях, а следовательно, и бумагах позитивно сказывается рост ставок на рынке.

Дивидендная доходность REIT существенно выше, чем в среднем на рынке акций. Например, если большинство крупных американских компаний платят максимум 2–3% (дивидендная доходность S&P 500 составляет 1,8%), то на рынке фондов недвижимости средняя дивидендная доходность составляет 4–5% годовых и выше. Например, дивидендная доходность бумаг одного из крупнейших американских фондов недвижимости Simon Property Group (сегмент – торговая недвижимость) в июле 2020 года была на уровне 8%, доходность фонда Welltower (сегмент – недвижимость в сфере здравоохранения) находилась на уровне 4,35%, а доходность выплат фонда Boston Properties (сегмент – офисная недвижимость) была выше 4,6%.

Конечно, дивидендная доходность и сегмент, на котором специализируется фонд, не единственные показатели для выбора REIT для инвестора. Ключевыми индикаторами успешности работы фондов недвижимости также являются:

  • NAV (Net Asset Value) – чистая стоимость активов фонда;

  • FFO (Funds from Operations) – читая прибыль плюс амортизация объектов недвижимости, показывает объем денежного потока, поступающего в фонд. Соотношение капитализации фонда (Р) к FFO показывает, насколько недооценены или переоценены бумаги фонда на рынке;

  • AFFO (Adjusted Funds from Operations) – похожий на FFO показатель, но он учитывает регулярные расходы и доходы фонда. Этот показатель, как и FFO, фонды публикуют в своей отчетности.

Чтобы зарабатывать на фондах недвижимости, инвестор также может купить биржевые фонды (ETF), в портфеле которых находятся бумаги различных фондов недвижимости. Например, в портфеле фонда Vanguard Real Estate ETF находятся бумаги 181 REIT, а торгующийся на бирже в Санкт-Петербурге фонд Real Estate Select Sector SPDR Fund вкладывает в акции 31 фонда недвижимости. Учитывая, что ETF обычно инвестируют в разные фонды, плюсом такого подхода является более широкая диверсификация вложений, что снижает риски в случае обвала в одном из секторов недвижимости.

1 (10).jpg
©Shutterstock

Нужно ли платить налоги

Хотя все инвестиционные фонды недвижимости, которые торгуются в США, имеют налоговые льготы (доход, распределенный между акционерами, не облагается налогом на прибыль), платить налог инвестору в REIT все же придется. Причем система такая же, как при налогообложении акций обычных компаний: с полученных дивидендов необходимо заплатить 30%. Однако в случае с фондами недвижимости сэкономить на налогах от дивидендов, подписав у брокера специальную форму W-8BEN, вам не удастся: поскольку фонды недвижимости и так пользуются налоговой льготой при выплате инвесторам дивидендов, то платить придется все 30%.

Доход, полученный от продажи акций REIT, придется платить по российскому законодательству – 13%. Если вы используете брокерский счет или ИИС, открытый в российской компании, то все налоги с вас удержит брокер. При этом если акция фонда недвижимости куплена на фондовой площадке в Санкт-Петербурге, то инвестор имеет право на все налоговые льготы, действующие в отношении обращающихся на российских биржах ценных бумаг (вычеты по ИИС, вычет за долгосрочное владение ценными бумагами). А вот если бумаги фондов недвижимости приобретены с помощью иностранного брокера, то отчитываться в налоговой придется самостоятельно, и все действующие в России льготы для инвесторов на вас не распространяются